Especulación inmobiliaria en Paraguay: cuando el negocio define la ciudad y no al revés

Paulo Mendes da Rocha, Premio Pritzker 2006 y una de las voces más lúcidas de la arquitectura latinoamericana del siglo XX, dejó una pregunta que no envejece:

"¿Cómo se puede hacer negocio con pedazos del planeta? Esas tierras se venden, se construyen casas, luego la tierra se revende y se construye un edificio donde había una casa. El conjunto de eso no puede ser sino un desastre."

Y fue más directo todavía: "Si uno imagina la ciudad como un espacio de pura especulación y negocio, jamás podrá ser bella."

Esas palabras, escritas en 2011, describen con precisión lo que está ocurriendo hoy en Paraguay. No como diagnóstico externo o importado, sino como fenómeno que cualquier profesional vinculado al sector de la construcción puede reconocer en el territorio que trabaja a diario.

El ciclo que todos conocen pero pocos nombran

El patrón es reconocible para cualquier profesional que trabaje en el sector: un lote en un barrio consolidado se divide, se vende, se construye, se revende, y en unos años se vuelve a demoler para levantar algo más denso y más rentable. Cada operación tiene su lógica financiera individual. El conjunto, como decía Mendes da Rocha, no puede ser sino un desastre.

En Asunción este ciclo se ha acelerado de forma notable. Datos recientes registran alrededor de 16.000 viviendas vacías solo en la capital, y estimaciones del Censo Nacional apuntan a cerca de 440.000 unidades desocupadas a nivel nacional. No es un dato menor. Significa que una parte importante del mercado está produciendo stock para invertir, no para habitar. La lógica del portfolio se superpone a la lógica del habitar, y el resultado es visible en la ciudad: densificación sin planificación, barrios cuya escala cambia en años sin que ningún instrumento lo regule, infraestructura pública que no acompaña el ritmo de la construcción privada.

Este no es un fenómeno exclusivo de Paraguay ni de Asunción. Es la expresión local de un proceso que los estudios urbanos llevan décadas documentando: la conversión del suelo urbano en activo financiero, desconectado del valor de uso. Pero en ciudades con regulación débil y crecimiento acelerado, como las nuestras, ese proceso opera sin los contrapesos que existen en otros contextos. El mercado avanza rápido. La normativa urbana tarda. Y en ese intervalo, la ciudad se construye sin proyecto.

Cuando la norma deja de ordenar

El Plan Regulador de Asunción, el principal instrumento de planificación urbana de la capital, ha sido objeto de sucesivas modificaciones en los últimos años. El problema no es que los planes cambien — deben hacerlo, las ciudades son organismos vivos. El problema es cuando esos cambios no responden a visiones técnicas de largo plazo, sino a presiones puntuales de actores con intereses específicos sobre zonas específicas.

Cuando la normativa urbana se vuelve maleable ante la presión del mercado, lo que se pierde no es solo un artículo del reglamento. Se pierde la posibilidad de tener una ciudad pensada. En su lugar se obtiene una suma de intervenciones privadas que se ignoran entre sí: cada proyecto optimizado para su parcela, ninguno responsable del conjunto. El espacio público se reduce. La escala humana desaparece en corredores que se densifican sin veredas adecuadas, sin sombra, sin lugar para estar. La ciudad se convierte en un problema de tráfico antes de convertirse en un problema de habitabilidad.

Eso tiene consecuencias que no son abstractas. La presión sobre el precio del suelo expulsa a los sectores de menor ingreso hacia la periferia, replicando el patrón de segregación urbana que caracteriza a las ciudades latinoamericanas que tomaron este camino antes. El deterioro de los barrios intermedios, que son los que absorben la densificación más agresiva, no es un efecto colateral: es el resultado previsible de operar sin plan.

El problema no es el mercado: es la ausencia de reglas claras

Es necesario ser preciso sobre esto porque la crítica a la especulación inmobiliaria se confunde a veces con una crítica a la inversión privada en general. No son la misma cosa.

La inversión en construcción y desarrollo urbano es necesaria. Sin capital privado, las ciudades no crecen. El problema no es que exista negocio, sino cuando ese negocio opera sin ninguna fricción que le exija responder a la ciudad: sin estándares de habitabilidad que trasciendan el metro cuadrado vendible, sin parámetros que pongan en relación lo que se construye en una parcela con lo que existe en las parcelas vecinas y con la infraestructura de la ciudad. Sin, en definitiva, un marco.

Un desarrollador que responde ante sus inversores en el corto plazo tiene incentivos muy distintos a los de una ciudad que necesita funcionar en cincuenta años. Esa tensión no se resuelve eliminando al desarrollador — se resuelve con reglas claras, aplicadas de manera consistente, que establezcan el marco dentro del cual el mercado opera. Eso no es antidesarrollo. Es la condición para que el desarrollo produzca ciudad y no solo metros cuadrados.

La responsabilidad de los que saben ver la ciudad

Los profesionales vinculados al diseño y la planificación urbana tienen una responsabilidad particular en este debate. No porque sean neutrales — no lo son — sino porque su formación debería equiparlos para articular lo que el mercado por sí solo no puede ver: la ciudad como totalidad, el habitar como experiencia que va más allá del metro cuadrado, el espacio público como infraestructura social tan necesaria como la red de agua potable o el sistema vial.

Esa responsabilidad no se ejerce solo diseñando bien dentro del encargo. Se ejerce también en los espacios donde se toman decisiones sobre la ciudad: en los procesos de revisión de normativa, en el debate público sobre proyectos de escala urbana, en la conversación con clientes sobre las implicancias de lo que se construye más allá de los límites del lote. Producir bien dentro de un encargo es necesario pero no suficiente si ese encargo está desconectado de la ciudad que lo rodea.

En Paraguay, y específicamente en el eje Asunción–Alto Paraná donde el crecimiento es más intenso, esa voz es necesaria y todavía tiene espacio para incidir. La ciudad no está terminada. Las decisiones que se toman ahora sobre suelo, densidad, espacio público y normativa van a determinar la calidad de vida urbana de las próximas décadas.

Una pregunta que sigue abierta

Mendes da Rocha no era un arquitecto que construía en las nubes. Trabajó en Brasil durante décadas, en ciudades con las mismas tensiones que las nuestras: mercado fuerte, regulación débil, crecimiento acelerado, desigualdad estructural. Su crítica a la especulación no era nostálgica ni antimoderna. Era la crítica de alguien que entendía que la ciudad es un proyecto colectivo de largo plazo, y que ese proyecto se traiciona cada vez que se lo subordina a la rentabilidad de corto plazo.

La pregunta que dejó sigue siendo la más relevante que puede hacerse un profesional del hábitat en Paraguay hoy:

¿Estamos construyendo ciudad, o simplemente edificando sobre ella?

Fuentes: — Paulo Mendes da Rocha, "La ciudad es de todos", Fundación Arquia, 2011. — El Surtidor, "El boom de las 16 mil viviendas vacías en Asunción", 2024. — Revista Plus, "Plan Regulador de Asunción: cuando la norma deja de ordenar y se convierte en caos urbano", enero 2026. — Redalyc, "De rentas y despojos. Dinámica inmobiliaria en Asunción, Córdoba y La Paz", 2022.